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不動産会社に売却の依頼をする時には、「媒介契約」を結びます。

「媒介契約」とは、不動産の売却を依頼する時の、細かな約束を書面で確認するものです。

内容は、売却したい物件の正確な内容、販売(売買)依頼価格、依頼期間、報酬額(仲介手数料)などです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約があります。

それぞれの特徴と、メリット、デメリットをまとめました。

【専属専任媒介契約】

1社の不動産会社に売却の依頼をおまかせする契約です。

たとえ売却の依頼者ご自身が購入希望者をみつけられても、媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければ売買することができません。

不動産会社にとっては、確実に報酬を得られる契約で、一般的に一番熱心に営業してもらえる、といわれています。

【専任媒介契約】

１社の不動産会社に売却をおまかせする点は、上の専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約の場合は、売却の依頼者が直接、買主を探すことができます。

この場合は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要はありません。

ただ、その時には不動産会社の仲介なく、個人で不動産売買契約を結ぶことになり、相手によっては契約トラブルになる心配もあります。

知らない相手の場合には、不動産会社に仲介してもらう方が安心でしょう。

【一般媒介契約】

複数の不動産会社に売却の仲介をしてもらう契約です。

間口が広い方が、早く買い手が見つかる可能性が高くなることに加え、業者間の競争原理が働くため、熱心に販売してもらえる、という見方もあります。

なお専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んだ場合には、不動産会社は、あらかじめ契約書で定められた方法で、販売状況を依頼者に報告する義務が生じます。

一般媒介契約にはその義務がありません。

報告期間は、専属専任媒介契約では１週間毎、専任媒介契約では２週間毎になっています。

また、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、不動産流通機構(レインズ)という、不動産情報システムへの登録義務があります。

ですから、専属の契約をしている不動産会社以外の不動産会社も、レインズを通じて情報を閲覧、取得することができます。

それぞれの媒介契約のメリットとデメリットを、表にまとめてみました。

どの契約を選ぶかは、「物件を早く売りたい」など依頼者の状況や、物件の人気、仲介業者との信頼関係などによっても変わります。

自分に合う方法を、じっくり選んでください。

不動産の価格を決めるのは、自分の力だけでは難しいものです。

高く売れれば嬉しいけれど、高すぎると思われると、買う人はいなくなります。

といっても、安く売って損をするのは嫌ですよね。

周囲の物件との比較、市場動向、売却時期、物件の状態など、細かな状況を把握し、適切な価格を設定するためには、専門家である不動産会社に査定してもらうのが一番です。

この場合の査定価格は、それまでの実績から算出した大まかな予想で、参考価格くらいにとらえてよいと思います。

ですから、不動産会社によって微妙に価格が変わってきます。

また、査定価格は、それがそのまま販売価格になるわけではありません。

販売価格は、査定価格を参考に、売主の希望によって決められます。

時間がかかっても高く売りたいのか、少し安くしてでも早く売りたいのかなど、様々な条件を考慮に入れて販売価格が決められます。

ですから、不動産の査定は、複数の不動産会社に依頼するとよいでしょう。

さらに、複数の会社に査定してもらうメリットは、価格を決めるためだけではありません。

不動産を売却するにあたって、最も大切なポイントは、良い不動産会社選びです。

不動産は高額の商品です。

その商品を、上手に販売できる不動産会社、そして、誠実に仕事をしてくれる、信頼できる不動産会社を選ぶためにも、複数の不動産会社と面談をすることが大切です。

複数の会社に査定を依頼するのは、適正な価格を決める以上に、これからおつきあいをする不動産会社を選ぶために必要です。

中には、お取引をしたいがために、査定価格を高めに設定する会社もあるといいます。

不動産会社の査定には、営業の意味もありますが、いくら高い価格にしても、売れなくては意味がありません。

価格よりも、熱心に販売してくれて、親身に相談にのってくれた不動産会社を選んだ方が、最終的に満足のいく売却ができた、というのはよく聞く話です。

不動産の査定を無料で行ってくれる会社が多いので、遠慮せずに複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の媒介には、1社だけと契約する「専属専任媒介」「専任媒介」と、複数の会社と契約する「一般媒介」があり、「一般媒介」を選ぶと、複数の不動産会社に媒介してもらうことができます。

複数の不動産会社に依頼できる「一般媒介」を選んだ時の、売主のメリットとデメリットについて考えます。

一方、「専属専任媒介」「専任媒介」の場合にも、気をつけなければいけない点があります。

それは、「専属専任媒介」「専任媒介」だと、売却の依頼ができるのは1社だけなので、その１社の営業努力に100％影響されるということです。

また不動産会社は競争がないため、安心して情報を小出しにしたり、公開情報を意図的に操作にしたりすることもできます。

ひどい場合には、他社からの問い合わせがあっても「売り止めです。」と言って販売しないという話もあるそうです。

もちろん、これは許されないことですが、問題は売主がそのことに気づけないことです。

複数の不動産会社に依頼することは全く問題がありませんので、不動産会社を１社に決められない場合には、「一般媒介」にし、広く販売してもらう方法をとるのも一つかもしれませんね。